Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung –wichtig?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur die vier Wände – sondern auch Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Die zentrale Grundlage dafür ist die Teilungserklärung mit ggf. integrierter Gemeinschaftsordnung. Wer diese Dokumente nicht kennt oder falsch interpretiert, riskiert Konflikte, Einschränkungen oder finanzielle Folgen. Diese Dokumente sind quasi das "Grundgesetz" der Wohnlanlage.

Was steht in der Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das festlegt:

→ Welche Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören (z. B. Ihre Wohnung)
→ Was Gemeinschaftseigentum ist (z. B. Treppenhaus, Dach, Fassade)
→ Welche Sondernutzungsrechte gelten (z. B. Gartenanteile, Stellplätze)
→ Wie groß die Miteigentumsanteile verteilt sind (wichtig für Stimmrechte und Umlagen)
→ Wer welchen Anteil an Instandhaltungskosten trägt

Rechtlich ist auch ein Aufteilungsplan beigefügt – dieser zeigt grafisch die genaue Zuordnung. Oft fehlt er aber in der Kopie.

Die Gemeinschaftsordnung –Regeln des Zusammenleben

Die Gemeinschaftsordnung ist entweder Bestandteil der Teilungserklärung oder als separates Dokument beigefügt. Sie regelt das Miteinander im Haus – teilweise mit weitreichenden Konsequenzen:

→ Haustiere erlaubt? → Kann beschränkt oder verboten sein
→ Ferienvermietung zulässig? → Meist ausdrücklich geregelt
→ Bauliche Veränderungen? → Oft nur mit Zustimmung der Gemeinschaft
→ Nutzung der Räume? → Gewerbliche Nutzung kann untersagt sein
→ Pflichten bei Instandhaltung? → Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaft kann abweichen

Diese Regelungen sind verbindlich – auch für Käufer, die nachträglich in die WEG eintreten.
Zu dem gibt es natürlich auch Hausordnungen. Diese können jedoch schnell neu beschlossen werden.

Risiken bei unklarer veralteter Teilungserklärung

Viele Käufer überfliegen diese Dokumente nur – oder vertrauen auf ungenaue Aussagen. Doch:

→ Eine veraltete Gemeinschaftsordnung kann moderne Nutzungswünsche blockieren - Änderungen aber schwierig!
→ Ungenaue Regelungen zu Garten- oder Dachterrassennutzung führen oft zu Streit
→ Wenn keine klaren Kostenschlüssel definiert sind, drohen teure Sonderumlagen
→ Sonderregelungen zu Barrierefreiheit, Heizungsnutzung oder Fahrstuhlkosten können übersehen werden

Professionelle Prüfung schützt Sie vor Überraschungen. Früher war ich beim Bauträger und war auch für die Aufteilungen und Regelungen der Wohnanlagen zuständig, die dann mit dem Notar erarbeitet wurden. Da kenne ich mich schon sehr gut aus! Ich helfe Ihnen gerne beim Kauf....

Wer darf was? Typische Fallstricke im Überblick

Warum eine fachkundige Prüfung entscheidend ist

Nicht nur Käufer, sondern oft auch Makler oder Verkäufer unterschätzen die Bedeutung der Teilungserklärung. Erst eine fachkundige Auswertung zeigt:

→ Ob Sonderregelungen oder Einschränkungen bestehen
→ Welche Rechte Sie wirklich erhalten
→ Ob sich Konfliktpotenzial oder spätere Mehrkosten abzeichnen
→ Ob die Teilungserklärung mit der realen Nutzung (z. B. Garten, Garage) übereinstimmt
→ Gerade bei älteren Wohnanlagen gibt es oft Regelungen, die man heute fragliche erachtet ABER Z.B. gibt es Regelungen die laut dem Mietrecht nicht zu regulieren erlaubt sind. D.h. Der Mieter muss sich nicht daran halten aber der Miteigentümer schon. Es gab schon rechtliche Probleme, wo der Eigentümer von der Gemeinschaft angeklagt wurde, dass der Mieter hier was macht, was man nicht darf.

Ein unabhängiger Gutachter oder Sachverständiger hilft, Klarheit zu schaffen – bevor Sie kaufen.

Fazit: Die Teilungserklärung = Rechte & Pflichten

Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind kein „Kleingedrucktes“, sondern das rechtliche Fundament Ihres Wohnungseigentums. Sie bestimmen Ihre Rechte, Ihre Pflichten – und oft Ihre Lebensqualität. Wer diese Unterlagen nicht genau prüft, kann später böse Überraschungen erleben.

FAQ-Bereich (Häufige Fragen)

Was ist eine Teilungserklärung bei einer Eigentumswohnung?
Die Teilungserklärung regelt, wie ein Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist. Sie legt Miteigentumsanteile, Sondernutzungsrechte und oft auch die Gemeinschaftsordnung fest.
Was steht in der Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung enthält Regelungen zur Nutzung der Immobilie, z. B. ob Haustiere erlaubt sind, ob eine gewerbliche Nutzung zulässig ist oder wie Instandhaltungskosten verteilt werden.
Ist die Gemeinschaftsordnung bindend für neue Eigentümer?
Ja. Wer eine Wohnung kauft, tritt automatisch der Eigentümergemeinschaft bei und muss sich an die gültige Gemeinschaftsordnung halten – auch ohne eigene Unterschrift.
Kann ich die Teilungserklärung nach dem Kauf ändern lassen?
Änderungen sind nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer möglich – in der Regel also mit Mehrheitsbeschluss oder sogar Einstimmigkeit.
Ist eine Ferienvermietung immer erlaubt?
Nein. Viele Gemeinschaftsordnungen verbieten kurzzeitige Vermietungen ausdrücklich. Wer dies missachtet, riskiert Unterlassungsklagen.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?
Sondereigentum gehört Ihnen rechtlich (z. B. Ihre Wohnung). Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen die exklusive Nutzung eines Gemeinschaftsteils (z. B. Garten) – ohne Eigentum daran.
Warum sollte ein Gutachter/Sachverständiger die Teilungserklärung prüfen?
Ein Sachverständiger erkennt unklare oder nachteilige Regelungen, die Laien oft übersehen. So lassen sich rechtliche Risiken und spätere Streitigkeiten vermeiden.

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Eine Rechtsberatung erfolgt nicht. Im Bedarfsfall empfehle ich einen Rechtsanwalt oder letztentlich einen Notar zu konsultieren. Grundsätzlich kann ich und auch jeder andere Gutachter für eine Kaufberatung nur Sichtprüfungen vornehmen. Dabei wird mit eigenen Erfahrungen einiges vermutet und dem Kunden gesagt. Dass alle Mängel oder tiefer liegende Probleme erkannt werden, ist grundsätzlich nicht möglich und es kann dafür auch keinerlei Haftung übernommen werden. Die Kostenangaben oder verschiedene § stammen aus 2024 - Bei der Beratung wird aktuallisiert beraten. Ziel ist es fachgerecht und mit der wahrgenommenen Situation die denkbaren Probleme oder auch die positiven Dinge zu erklären. * Preise variieren je nach Region, Ausführung und Gebäudezustand. Ohne Gewähr.