Ablauf und Vorgehensweise beim Hauskauf
Ablauf eines Hauskaufs Kurzbeschreibung
Der Ablauf einen Hauskaufs ist grundsätzlich immer ähnlich. Dabei ist es auch egal ob Sie über einen Makler oder Privat ein Haus kaufen wollen. Letzlich benötigen Sie einen Notar der den Kauf protokolliert und den Hauskauf juristisch abwickelt. Folgend ein paar Eckpunkte des Hauskauf Ablaufs:
Haussuche in den Immobilienportalen und Zeitung
Inzwischen stehen die meisten Hausangebote in den diversen Internetportalen, wie immobilienscout, Immonet, Immowelt und den diversen Maklerseiten. Zeitungsanzeigen sind zwar deutlich zurückgegangen aber manchmal durchaus interessant. Immer wieder kommen Kunden zu einer Hauskaufberatung mit Privatangeboten älterer Eigentümer, die sogar noch Chiffre Anzeigen geschaltet haben. Oft waren interessante Häuser dabei. Fragen Sie sich auch herum. In der Nachbarschaft, Vereinen, Arbeitsstelle usw. Melden Sie sich auch bei Maklern und geben Sie denen Ihr Suchprofil. Im derzeit angespannten Markt kann man gar nicht genug Quellen ansprechen. Dies wäre der erste Schritt im Ablauf eines Hauskauf.
Vereinbaren Sie Besichtigungstermine der Häuser
Nach einer Vorselektion interessanter Hausangebote, welche auch zu Ihren Wünschen und finanziellen Möglichkeiten passen, machen Sie mit den Verkäufern einen Besichtigungstermin aus. Bei Maklerangeboten nicht vergessen: Damit werden Sie i.d.R. provisionspflichtig, wenn Sie dann später kaufen sollten. Wenn Sie die Adresse schon bekommen haben, sehen Sie sich vielleicht schon im Vorfeld die Lage, den Verkehr und Infrastruktur an. Dazu am besten auch die ungünstigen Verkehrszeiten in Betracht ziehen. Eventuell sich schon äußere Bedingungen, die Sie nicht eingehen wollen, dann können Sie den Termin immer noch absagen.
Hausbesichtigung richtig gemacht
Lassen Sie sich bei der ersten Besichtigung nicht mit zuviel persönlichen Gespräch ablenken. Gerade Privatanbieter neigen dazu alles möglich über das Haus zu erzählen und schweifen in völlig unwichtige Bereiche ab. Sehen Sie sich das Haus zuerst auch emotional an. Gefällt das Haus?, Könnten Sie sich vorstellen, dass Sie hier leben wollen/können? Sind genug Zimmer vorhanden? Ausbaureserven? Usw.
Dann aber auch sachlich genauer ansehen, als dies meist der Fall ist. Eine Orientierung kann meine Checklisten für den Hauskauf
sein. Dazu bekommen Sie noch einen Kaufratgeber Hauskauf
- alles kostenlos. Wenn Sie mich als Gutachter für den Hauskauf
beauftragen wollen, freue ich mich natürlich auch, ist aber für den Hauskauf Ratgeber und Checkliste
keine Bedingung.
Weiterer Ablauf / Vorgehensweise beim Hauskauf
Wenn Sie dann ein interessantes Haus, Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte gefunden haben, dann lohnt sich ein zweiter Termin. Dabei sollten Sie tieferen Einblick in die baurechtliche oder allgemein immobilienrechtliche Situationen eingehen. Also Grundbuch, Lageplan, Baupläne mit Genehmigung ansehen. Mit der Örtlichkeit vergleichen. Ist auch alles so gebaut wie genehmigt? Nicht selten kamen Anbauten, Garagen etc. dazu ohne nachgenehmigt zu werden. Dies trifft auch auf nachträgliche Dachgeschossausbauten zu. Sin die Genzen auch so wie im amtlichen Lageplan verzeichnet? Gibt es Grunddienstbarkeiten, Baulasten oder andere altrechtlichen Regelungen, die eine Nutzung und damit auch den Wert einschränken können? Sehen Sie sich auch das Haus genauer an. Welche Mängel gibt es?, Was muss dringend, was erst später Instand gehalten oder renoviert werden? Wo könnten noch Kosten lauern, die nicht einkalkuliert sind?
Als Gutachter und Sachverständiger mit Erfahrung im Neubau und Renovierungen sowie auch der immobilienrechtlichen Situationen, sehe ich mir das Haus und die Unterlagen genau an. Nutzen Sie meinen Kaufberatungsservice für den Hauskauf
. Das kostet im Vergleich zu den sonstigen Kaufnebenkosten wenig und kann Ihnen viel Ärger und Geld und Risiko ersparen. Zudem bekommen Sie mit mir einen Berater, der unabhängig vom Verkauf die fakten klar und deutlich erörtert und auch Fragen zum Ablauf eines Hauskaufs geben kann.
Kaufpreisverhandlung und Einigung beim Hauskauf
Es gibt kaum einen Bereich im Leben, bei dem Sie soviel Geld auf einmal sparen können, wie bei einer fundierten Kaufpreisverhandlung beim Hauskauf. Es geht um große Summen. Meist sind die Immobilienangebote überteuert angeboten worden. Ein kräftiger Verhandlungsaufschlage erfolgte auch noch obendrauf. Wieviel ist das Haus wirklich Wert? Dies auch unter der Berücksichtigung der Mängel und Renovierungskosten, um das Haus zeitgemäß zu bekommen? In der derzeitig angespannten Marktlage ist es oft nicht leicht den Preis zu verhandeln. In Großstädten steigern sich die Interessenten teils schon hoch.
Trozdem sollten Sie die noch nötigen Kosten und den realistischen Sachwert nicht ganz außer acht lassen.
In meinen Hauskauf Beratungen ermittlie ich zum einen den sachlichen Wert und gebe Empfehlungen zu den marktangepassten Wert und empfehlenswerten Kaufpreis. Wenn Sie wünschen, kann ich Ihnen auch bei der Verhandlung helfen. Diesen Service habe ich bewusst aus den normalen Kaufberatungen separiert, da ich keine wirtschaftliche Verknüfung mit nachfolgenden Aufträgen haben wollte, um wirklich neutral beraten zu können. Sehen Sie hier meinen Service zur Kaufpreisverhandlung nund nachfolgenden Kaufvertragsvorbereitung.
Man sollte die Kaufpreisverhandlung vorbereitet durchführen. Dazu gehört auch eine fachlich fundierte Mängelbeschreibung und bestenfalls auch eine Wertberechnung, um sachlich argumentieren zu können.
Einigung - Kaufvertragsvorbereitung Hauskauf
Sie sind sich einig. Bestenfalls natürlich nicht nur bezüglich des Kaufpreises für das Haus, sondern auch die restlichen Bedingungen, wie Inventar, Übergabe, Kaufpreiszahlungsregelungen u.s.w.
Sollten Sie meinen Service zur Kaufpreisverhandlung beim Hauskauf mit Kaufvertragsvorbereitung beauftragt haben
, müssen Sie jetzt nichts mehr machen. Das erledige ich für Sie, eventuell auch im Zusammenarbeit mit dem Makler. Wenn der Kaufvertrag im Entwurf vorliegt, dann sprechen wir diesen dann i.d.R. telefonisch genau durch. Meist ist dieser für meine Kunden unverständlich. Dies erkläre ich dann geduldig.
Wenn Sie selbst alles regeln wollen, müssen Sie nun mit dem Verkäufer alle Daten des Hauses und der beteiligeten Personen zusammentragen, die Verhandlungsergebnissse ebenfalls und einen Notar aufsuchen, um den Entwurf fertigen zu lassen. Wenn alles klar und verständlich ist, dann erfolgt die Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar.
Haus Kaufvertrag und Beurkundung beim Notar
Nach der Einigung der Kaufvertragsbedingungen des Kaufvertragsentwurfes für ihr Wunsch Haus, vereinbaren Sie einen Beurkundungstermin bei dem Notar, welcher den Entwurf gefertigt hatte. Sollten noch Änderungen nötig sein, so müssen Sie diese möglichst schon vor der Beurkundung dem Notar mitteilen. Zwar sind auch während der Beurkundung jederzeit Änderungen möglich, wird aber ungern gesehen.
Der Notar hat im wesentlichen die Aufgabe den Kaufvertrrag formgerecht und rechtlich gesichert zu protokolieren. Ob die Individualregelungen sinnvoll sind oder bestm Haus regelungsbedürftig wären aber keiner daran gedacht hat, ist nicht Prüfungsaufgabe des Notars. Vielleicht kann er Tipps zu Fragen geben aber er kennt nur das Grundbuch und Lageplan des Hauses und Grundstücks. Die örtliche Gegebenheiten und sich daraus eventuell ergebende Probleme kannt er nicht. Die wird oft missverstanden.
Im Zuge meiner Kaufpreisverhandlung und Kaufvertragsvorbereitung
bin ich selbstverständlich mit beim Notartermin dabei und könnte helfen, sollten sich weitere Fragen ergeben. Zudem kenne ich dann auch das Objekt und entsprechend notwendige Regelungen wären dann natürlich schon im Kaufvertragsentwurf geregelt.
Kaufpreiszahlung beim Hauskauf
Der Kaufvertrag für das Haus ist notariell geschlossen. Nun sorgt der Notar dafür, dass die vereinbarten Regelungen zur sicheren Kaufpreiszahlung vorliegen. Ist dies der Fall, dann erhalten Sie einen Brief vom Notar, dass der Kaufpreis nun zu zahlen ist. Bedenken Sie bitten, dass Individualregelungen wie Räumung und andere Dinge, nicht vom Notar geprüft werden. Dies bitte dann selbst prüfen. Wenn alles klar ist, dann zahlen Sie bitte so, wie im Kaufvertrag und/oder vom Notar vorgegeben. Eine etwaige Lastenfreistellung, also Zahlung zu bestehenden Grundschuld- oder Hypothekengläubiger, mssen richtig erfüllt werden. Sie wollen ja schließlich nicht die Belastungen des Verkäufers behalten.
Sollten Sie meinen Service beauftragt heben, dann können Sie mich diesbezüglich auch gerne anrufen. Dies wird im übrigen für sämtliche Vorgänge des Hauskaufs von meinen Kunden gerne und reichlich wahrgenommen. Es ist schon beruhigend, wenn man einen Ansprechpartner hat, der einem bei einer Frage unkompliziert helfen kann und Rat gibt.
Übergabe und Eigentumsübergang beim Hauskauf
Mit den Kaufvertrag haben Sie erst nur eine schuldrechliche Kaufregelung, sind aber noch weder Besitzer noch Eigentümer des Hauses. Dies bei normalen Regelungen im Kaufvertrag, welche ja eine gegenseitige Absicherung von Verkäufer und Käufer erreichen sollen.
In der Regel wird nach der Kaufpreiszahlung die Übergabe des Hauses vorgenommen (wenn hier nichts anderes geregelt wurde). Förmlich ist das dan die Besitzübergabe und Übergang von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs, wie es juristisch so schön heist. Bedeutet: Sie können das Haus nun nutzen, bewohnen, vermieten etc., sofern nichts anderes vereinbart wurde. Sie müssen dann alle Lasten des Hauses, also auch Gebühren, Hauskosten, Versicherungen und Vieles mehr, selbst tragen. Sie sind dann auch für sämtliche Pflichten, z.B. Verkehrssicherung verantwortlich. Sollte das Haus nun "zusammefallen oder abbrennen" ist dies dann auch Ihr Problem und nicht mehr das, des Verkäufers.
Sie sind dann also förmich der wirtschaftliche Eigentümer dea Hauses geworden aber immer noch nicht der Eigentümer.
Egentümer werden Sie erst mit der Auflassung im Grundbuch, die i.d.R. erst nach der Kaufpreiszahlung beantragt wird. D.h. der Notar wird vom Verkäufer von der Kaufpreiszahlung informiert und dieser beantragt dann die Auflassung, also Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Sollte hierfür noch keine Vollmacht im Kaufvertrag geregelt sein, dann müssten Käufer und Verkäufer nochmals zum Notar, um dies zu beantragen.
I.d.R. sind Sie dann in drei bis vier Wochen oder länger Eigentümer des gekauften Hauses.
Meine Hauskaufberatung im Detail
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